希腊在过去两年间将购房移民门槛由25万欧元分阶段提升至80万欧元或40万欧元，仅保留 “商改住” 项目维持25万欧元的最低投资要求，此举为那些渴望开启欧洲生活、实现身份进阶却又受限于预算的投资者，保留了一扇机遇之门。
在欧盟各国移民政策逐渐收紧的背景下，希腊25万欧的购房移民堪称高性价比之选。本文将带大家全面了解希腊商改住购房移民。
目录
一、项目法案
二、优势与福利
三、签证类型
四、申请条件
五、办理流程
六、费用明细
七、身份维持与升级
八、常见问题
九、与其他移民项目对比
十、申请建议
一、项目法案
2013 年，希腊新移民法推出，允许申请人通过购买希腊房产获得当地永久居留身份，即 “黄金签证” 计划。
2024 年 4 月，希腊政府通过修正案，自 2024 年 9 月 1 日起，雅典核心区域的房产最低投资额涨至 80 万欧元；其他地区涨价至 40 万欧元；而商业或工业改住宅及文物建筑改建，维持 25 万欧元门槛，且无房产面积限制，这便是希腊商改住购房移民项目。
法案原文：源自《第5100/2024号法律》第64条款
法案链接：Νόμος 5100/2024 , κωδικοποιημένος με τον 5167/2024 ΦΕΚ Α 49/5.4.2024
二、优势与福利
（1）投资门槛低
25 万欧元的最低投资额，是目前欧洲购房移民中门槛较低的项目之一，仅为葡萄牙黄金签证的一半。
（2）区域选择自由
投资者可布局核心地段翻新项目或旅游区海景房等，这些地段房产出租回报率和升值空间可观，如雅典使馆区等。
（3）无移民监
投资者获得希腊居留身份后，无需长期居住在希腊，不影响在国内的生活和事业，真正实现移民不移居。
（4）一家三代拿永居
一人申请，主申请人的配偶、21 周岁以下未婚子女以及双方父母均可随同申请，全家三代一步到位获得永居身份。
（5）教育福利优厚
希腊公立中小学教育免费，还有众多英美系国际学校，教育品质高且文凭国际认可度高。子女以华侨生身份回国参加联考，可享受降分录取等优惠政策，更有机会入读国内双一流大学。
（6）医疗保障完善
希腊的医疗体系先进，医保覆盖范围广泛，投资者购买当地医疗保险后，可与希腊居民享受同等医疗服务。
（7）畅行申根国持有希腊身份可免签畅游 29 个申根国家，为申请人提供极大的出行便利，方便商务出行、旅游等。
三、签证类型
主要是 “黄金签证”，全称为 “投资者永久居留许可”，是希腊政府根据相关法律，为在希腊进行一定金额投资的非欧盟国家公民及其家人提供的永久居留身份，持有该签证可在希腊合法居留，学习，经商并享受相应的福利待遇。
四、申请条件
（1）主申请人年满 14 周岁，非欧盟国家公民
（2）购买至少 25 万欧元的商改住房产
（3）主申请人的配偶、21 周岁以下未婚子女，主申请人和配偶的父母均可随同申请
（4）提供无犯罪记录证明
五、办理流程
（1）选定房产项目
通过专业移民机构或房产中介，了解希腊不同地区的商改住房产项目，根据自身投资预算、地理位置偏好、房产类型等因素，选择合适的投资房产。
（2）签署购房合同
与开发商或房产出售方签订购房合同，支付定金，并约定房产交付时间、改造要求等相关事项。
（3）办理律师委托
委托希腊当地的专业律师办理房产过户、移民申请等相关法律手续，律师会对购房合同、房产合法性等文件进行审核，确保交易的合法性和安全性。
（4）支付房款及过户
按照合同约定支付剩余房款，在律师的协助下完成房产过户手续，将房产所有权转移至投资者名下，并取得相关的产权证明文件。
（5）递交移民申请
律师准备并递交移民申请材料，包括购房证明、护照、亲属关系证明等，向希腊移民局申请永居身份。
（6）登陆希腊录入指纹
收到移民局的获批通知后，申请人需前往希腊指定地点录入指纹等生物信息，完成身份验证和注册手续。
（7）获得永居卡
通常在按指纹后的 2-6 个月内，申请人将获得希腊永居卡，正式成为希腊的合法居民。
六、费用明细
（1）房产投资款
25 万欧元起。
（2）移民服务费
一般在3-5万元人民币左右。
（3）律师费
律师费通常在房产交易价格的1.24%，房价25 万欧元的律师费为3100欧元。
（4）房产过户费及服务费
一般在 3000 欧元左右，包括房产过户、登记等手续相关以及费用房产中介的服务费用。
（5）房产交易税
通常为房产交易价格的3.09%，房价25 万欧元的房产交易税为7725欧元。
（6）签证申请费
主申2000欧元，附申300欧元/人
（7）医疗保险费
根据申请人的年龄不同，费用会有所差异，一般每年每人约 600 欧元。
七、身份维持与升级
（1）身份维持
申请人获得希腊永居身份后，需要每5年续签一次，五年内，只要房子没有卖掉就可以办理续卡。下一张卡片有效期还是5年。
（2）身份升级
希腊永居身份不可自动转为国籍，但持有者在满足一定条件后可申请入籍。通常需要在希腊连续居住一定年限（一般为 7 年），并且通过希腊语考试、了解希腊历史和文化等，符合入籍的其他要求后，方可申请希腊国籍。
八、常见问题题
（1）对可购买的房产类型及区域有何限制？
答 ：商改住项目不限区域，可购买由商业、工业、酒店等用途改为住宅用途的房产，且无房产面积限制，但如果是工业性质的许可在变更前要有 5 年的空置期，文物建筑则需按保护建筑的要求修复完毕。
（2）获得的居留权性质是什么？
答 ：获得的是一步到位的永久居留身份。
（3）什么是希腊粉卡？
答：希腊粉卡就是希腊永居卡，希腊永居卡因为是粉色的，所以大家喜欢叫它粉卡，拿了希腊永居卡，就可以自由出入和往返于中国以及所有的欧盟申根国家。
（4）希腊永居卡如何续期？是否有居住要求？
答 ：希腊永居卡每 5 年更新一次，无强制居住要求。
（5）商改住房产的产权是怎样的？
答 ：商改住房产享有与普通住宅相同的永久产权保障，产权清晰归个人所有。
（6）商改住房产的改造由谁负责？
答：通常由开发商或房产持有人负责向当地政府申请将商业用途变更为住宅，并完成室内装修、住宅设施配置等改造工作。
九、与塞浦路斯购房移民项目对比
（1）投资门槛
希腊：25万欧
塞浦路斯：30万欧
（2）身份属性
希腊：永居
塞浦路斯：永居
（3）国家属性
希腊：申根国
塞浦路斯：非申根国
（4）可带家属
希腊：一家三代
塞浦路斯：一家两代
十、申请建议
在申请希腊商改住移民时，建议申请人对项目进行深入考察，重点关注雅典等核心城市中交通便利、靠近商业区或旅游景点的地段，这类区域租赁需求旺盛且房产增值潜力大，同时要确保开发商已办理完成所有合规手续，包括建筑许可变更批文等，避免因项目不合规导致的风险。